时代邻里并购合达联行,“中间商”德能投资浮
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【摘要】??乐居财经 邓鑫妮 发自广州 ??时隔3个月,时代邻里(09928.HK)再次“下单”合达联行。 ??首次购买合达联行的股份,时代邻里以约2.97亿元拿下49%的股权,这笔交易在今年1月份已经完成
??乐居财经 邓鑫妮 发自广州
??时隔3个月,时代邻里(09928.HK)再次“下单”合达联行。
??首次购买合达联行的股份,时代邻里以约2.97亿元拿下49%的股权,这笔交易在今年1月份已经完成。彼时,时代邻里、德能投资和嘉瑞企业管理分别持有合达联行49%、31%和20%股份。
??近日又以1.94亿元从德能投资手中购入31%股份,时代邻里将持有合达联行的股权从原有的49%增至80%,前后合计花费4.91亿元。
??提前锁定31%股份
??事实上,德能投资获得合达联行31%股权也不过几个月,整个并购德能投资似乎一开始就想好了“退路”,颇有为时代邻里提前锁定股份的意味。
??去年12月,时代邻里第一次入股合达联行时,便拉上了德能投资。并且,德能投资买下31%股权,是时代邻里承诺入股合达联行的先决条件之一。
??德能投资约1.88亿的价格买入31%的股份,相隔3个月脱手而退,以1.94亿元转卖给时代邻里,一进一出浮盈近600万元。
??将近5亿拿下合达联行80%股权,也算是一笔不小的买卖。时代邻里并购的资金,来自上市融资和配股所得。
??2019年12月,时代邻里上市共募集7.69亿港元(约6.5亿元),约10%的资金将用于物业管理相关的公司收购。而在去年7月,时代邻里又配售7700万股,相当于扩大已发行股份的7.81%,融资净额约为7.8亿港元(约6.55亿元),其中90%用于战略投资和收并购。截至2020年12月底,时代邻里手握10.5亿元现金。
??“进一步收购目标公司更多股权,将深化本集团在成渝地区的业务参与度。”西南地区是时代邻里布局的四大城市群之一。就物业管理服务而言,目前时代邻里规模占比最高的是大湾区,在管面积约4549万平方米,占比66.1%。不过,它也有意拓展其他区域的规模。
??2020年,时代邻里的外拓肉眼可见,物业管理服务入驻东北地区、西北地区和西南地区。而在这三个区域中,西南地区的增拓最为明显。
??西南地区的物业管理规模从“0”增至149万方,占比约2.17%,而同期的东北区域和西北区域的在管面积为0.3%和0.14%。
??并购后规模过亿
??合达联行深耕成渝地区,正好满足了时代邻里扩充西南地区规模的需求。资料介绍,合达联行业务覆盖18个省市,旗下有两大业务板块,分别是合达联行物业和光谷云著科技。
??合达联行物业是合达联行全资拥有的公司,也是时代邻里前后两次并购的项目公司。其成立于2007年,总部位于成都,业务超八成集中在西南地区,服务业态包括住宅物业、商业物业及其他。其中住宅物业比重最高,占在管面积的82.1%,商业物业占比11.2%。
??此次时代邻里给出1.94亿元的收购价格,是按照合达联行物业2020年31%的净利润计算所得。收购市盈率约为13.7倍,虽然低于时代邻里目前20.99倍市盈率(TTM),不过据合达联行的业绩表现来看,这一价格并不低。
??2020年,合达联行的收入和净利润的增长乏力。收入约4.24亿元,较2019年的4.18亿元增长了700万元,增幅仅为1.68%。同期,净利润为4548万元,同比增长7.2%。
??此外,合达联行的净利率低于时代邻里,业绩并表之后或对其净利率有所“稀释”。2020年,时代邻里的净利率为13.47%,为近五年的峰值,同比增长了52.81%。收购完成后,合达联行将并表时代邻里,而合达联行的净利率仅有10.7%。
??不过,时代邻里对合达联行物业的未来发展很是看好,“具有极佳的高端物业的管理能力、市场竞争力、拓展能力的声誉及未来发展潜力。”
??截至2020年8月31日,合达联行物业的合约面积为2670万方,在管面积也达到了1852万方,合约项目和在管项目分别为185个和155个。
??去年,时代邻里通过收并购获得了不少面积,占物业管理服务总增长的67.5%。财报显示,时代邻里总在管建面9870万平方米,其中物业管理服务的规模约6882万方,同比增加3240万方,而又有约2188万方的管理规模来自收并购。
??两度增持合达联行,对其并购完成后,合达联行物业的1852万方将正式注入时代邻里的规模池中,它的在管面积将增至1.17亿平方米。
文章来源:《时代农机》 网址: http://www.sdnjbjb.cn/zonghexinwen/2021/0420/1090.html